Vendre en Belgique suppose de prouver un certain nombre de choses : la performance énergétique du bien, la conformité de son installation électrique, sa situation urbanistique, l'état du sol. Ces obligations relèvent en partie du fédéral, en partie des Régions - c'est ce qui rend la liste déroutante.
Le principe qui simplifie tout : rassemblez le dossier avant de publier l'annonce, pas après avoir trouvé un acheteur. Certains documents demandent plusieurs semaines, et un acheteur qui attend est un acheteur qui peut changer d'avis.
Ce qui doit exister avant la publication de l'annonce
Le certificat PEB
Le certificat de performance énergétique est obligatoire à la vente dans les trois Régions. Deux conséquences pratiques :
- il doit être établi avant la mise en vente, par un certificateur agréé ;
- son résultat doit figurer dans l'annonce elle-même, et pas seulement être remis lors de la visite.
Sa durée de validité est longue - comptez une décennie - donc un certificat existant peut suffire, à condition qu'aucune rénovation majeure ne soit intervenue depuis.
Le contrôle de l'installation électrique
La vente d'une unité d'habitation impose un rapport de contrôle de l'installation électrique, réalisé par un organisme agréé. Un rapport négatif n'empêche pas la vente : il oblige à informer l'acheteur, qui reprend alors le délai de mise en conformité.
C'est un poste souvent négligé, alors qu'il se règle en quelques jours et qu'il pèse dans la négociation : un rapport négatif est immédiatement transformé en argument de baisse de prix.
Ce qui se demande à l'administration
Les informations urbanistiques
C'est le document le plus structurant, et le plus lent à obtenir. Il indique l'affectation du bien au plan de secteur, les permis délivrés, les éventuelles infractions urbanistiques, et les projets qui affectent la parcelle.
Les modalités et les délais varient selon la Région et la commune. Anticipez : c'est ce document qui commande le calendrier, pas le reste du dossier.
L'attestation du sol
Chaque Région dispose de son propre régime de gestion des sols pollués et de son propre organisme. Le vendeur doit fournir une attestation relative à l'état du sol de la parcelle. Pour un bien d'habitation ordinaire sans passé industriel, l'obtention est généralement rapide.
Ce qui dépend du type de bien
Pour un appartement, s'ajoute tout le volet copropriété : statuts de l'immeuble, procès-verbaux des dernières assemblées générales, situation des charges, état du fonds de réserve, décisions de travaux votées. Le notaire les réclamera au syndic, mais les avoir en amont évite un blocage de dernière minute.
Si le bien a fait l'objet de travaux, préparez également le dossier d'intervention ultérieure, qui recense les interventions réalisées sur le bâtiment.
L'ordre dans lequel s'y prendre
- Demandez les informations urbanistiques en premier - c'est le délai le plus long.
- Faites établir le PEB dans la foulée : sans lui, pas d'annonce conforme.
- Commandez le contrôle électrique, rapide, et traitez d'éventuels points de non-conformité avant les visites.
- Demandez l'attestation du sol.
- Réunissez les pièces de copropriété si le bien est un appartement.
- Estimez le bien avec ce dossier en main : un bien dont la situation est documentée se défend mieux qu'un bien dont on découvre les contraintes en cours de négociation.
Une remarque sur les délais
Les obligations et les délais évoluent, et diffèrent entre Bruxelles, la Flandre et la Wallonie. Cet article donne la structure du dossier ; pour les modalités applicables à votre bien à la date de votre vente, vérifiez auprès de votre commune, de l'organisme régional compétent, ou de votre notaire - c'est son métier, et sa consultation préalable est généralement gratuite.